Será que as dívidas de IPTU da laje são transmitidas ao proprietário da construção base?
Esse foi o questionamento que me motivou a produzir o conteúdo de hoje do nosso Blog, espero que seja do interesse de vocês e, sobretudo, contribua de alguma forma, seja para estudos ou informação apenas.
Um bom dia a todos(a), excelente terça-feira para vocês! :)
Espero que esteja tudo bem por aí, desde já lhe desejo coisas boas e uma semana bem promissora! Vamos conversar então sobre a laje?
ESTABELECENDO ALGUNS CONCEITOS BÁSICOS
Antes de falar da questão tributária propriamente dita, gostaria de mencionar alguns conceitos importantes quando estamos diante do direito real de laje.
O proprietário é quem detém o direito de propriedade da construção base. Então, imagine que ele crie uma laje acima, quem for o dono dessa laje será chamado de lajeário.
Olha o detalhe: esse lajeário pode ser proprietário de uma laje em sobrelevação, quando for acima da construção base ou, laje em infrapartição, quando for abaixo da base.
A laje construída acima de outra laje levará o nome de sobrelaje.
AGORA, VOCÊ CONSEGUE CONVERSAR COMIGO SOBRE DIREITOS DE LAJE...
Isso porque acabou de aprender o "dialeto das lajes" - risos.
O IPTU
Voltando. Aqui estamos tratando de um direito real de laje, o qual possui fundamento no artigo 1.510-A do Código Civil, vamos dar uma olhada?
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1 o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Bom, aqui inicialmente, como uma tributarista atuante no seguimento municipal, o "direito real" já me saltou os olhos ao IPTU, seria hipótese de incidência esse imposto? Vamos lembrar a redação do artigo 32 do CTN - Código Tributário Nacional:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
Opa, parece que o dispositivo legal em nada menciona o direito real, não é?! E tem diferença, viu?! Leia o artigo 1.225 do Código Civil.
Inclusive, essas inclusões ao Código Civil promovidas pela Lei n° 13.465/17, também oportunizaram alterações na Lei de Registros Públicos - n° 6.015/73, a qual no artigo 176 passou a prever:
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
(...)
§ 9° A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Portanto, são consideradas unidades autônomas, mas seria essa individualização suficiente para tratarmos da responsabilidade tributária no caso?
ENCARGOS TRIBUTÁRIO$
Quero concentrar o estudo no IPTU, tudo bem? Pois o recolhimento ao Município do ITBI pela transmissão é mais comum de compreender ser devido, sobretudo pela própria redação do artigo 156, inciso II da CRFB/88:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
Vamos lá, o IPTU! Inicialmente, o Código Civil tentar dar "pitaco" no Tributário, olha só:
Art. 1.510-A - § 2° O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Lembram do que diz a Constituição sobre a competência para tratar de responsabilidade tributária? Pois é! Por lei complementar, está lá no artigo 146, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal: "cabe à lei complementar estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária e, especificamente quanto aos impostos, os respectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes".
CALMA, ISSO NÃO AFASTA A COBRANÇA
Isso porque, apesar de constitucionalidade duvidosa, como o lajeário detém todos os poderes inerentes à propriedade, seu status se equipara a um proprietário, razão pela qual o lançamento tributário é feito normalmente, com atenção, claro, ao cálculo que deve conter na base de cálculo referente à área construída da laje, não do terreno total.
Código Civil Art. 1.510-A § 4° A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
RESPOSTA DA PERGUNTA INICIAL
Será que as dívidas de IPTU da laje são transmitidas ao proprietário da construção base?
Depende! Isso porque se as unidades estão individualizadas, com a laje registrada em matrícula própria, pode então ser feito um cadastro imobiliário municipal exclusivo para a laje, o qual considerará as especificidades dessa construção, inclusive de responsabilidade.
Não há que se falar em transmissão nesse primeiro caso.
Por outro lado, o "acordo" entre proprietário e lajeário não pode ser oposto ao Fisco, então todas as dívidas tributárias ficarão vinculadas na verdade ao titular da construção base, para o qual deverá se socorrer de outras vias (que não a tributária) para divisão das responsabilidades ajustadas.
Com isso, podemos fazer reflexões bem interessantes sobre possíveis controvérsias do tema, não é? E você, já estudou algum caso semelhante? Eu tentei aqui dar apenas uma exposição breve, o tema merece muito estudo e aprofundamento!
Até a próxima semana!
Beatriz Biancato
Idealizadora do Tributário Sem Mistério
Livro que usei como inspiração para o tema (basta clicar na foto que você já vai para o site da Editora)!
