Pensar nos custos de um negócio, seja ele qual for, se trata de uma parte muito importante na tomada de decisões.
Pensando nisso, o procedimento de usucapião extrajudicial, além dos investimentos que exige como para elaboração de ata notarial da posse, planta, memorial descritivo etc., também possível pensarmos nos aspectos tributários que rodeiam.
Para hoje, resolvi tratar do ITBI. Então, se o tema te interessa, continue acompanhando esse artigo até o final.
Há incidência do ITBI no usucapião extrajudicial? Não.
Vamos ao principal: entender o porque não.
Aquecendo os motores: como se cobra o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cobrado quando ocorre a transferência de imóveis, geralmente muito conhecido no momento da compra e venda de imóveis, já que é uma cobrança que condiciona a emissão de alguns documentos no cartório, registro e até mesmo a própria escritura do bem.
Vale lembrar que a incidência também pode acontecer pela transmissão de direitos, exceto os de garantia, mas também é possível. Como essa "transferência" para fins de ITBI tem várias possibilidades, por isso que trouxe a dúvida do usucapião para vocês.
Aqui nesse outro artigo eu falo sobre incidência (ou não, mistério tan tan...) do ITBI na Retrocessão, se tiver interesse, abre mais uma guia aí do navegador para ler depois, clicando aqui.
Deixa eu continuar falando sobre o imposto...
Os impostos sempre são calculados através de um percentual em cima de um valor, não é?! O ITBI é municipal, então, o município fala esse percentual (chamamos de alíquota, não esquece). O percentual máximo, em regra, chega a 2%.
Inclusive, esse final de semana, dei algumas dicas na hora de emitir a guia para pagamento do ITBI, caso tenha interesse, confira abaixo - aproveita e já se inscreve no canal!
Vamos continuar... entendendo agora sobre a base de cálculo.
Muitos não sabem, mas o ITBI não incide sob o valor do negócio jurídico firmado, leia-se: "o que está no papel". O que consideramos é o valor de mercado.
Inclusive, o STJ através do Repetitivo (Tema 1.113) já firmou a orientação de que o valor para fins de ITBI não está vinculado ao valor venal para fins de IPTU. Isso porque consideramos um valor de mercado, mais atualizado, como na maioria das vezes o valor venal do IPTU não está.
Como eu mostrei no vídeo, nós mesmos fazemos o preenchimento das informações, inclusive valor da base de cálculo, por isso é muito importante ter o cuidado apropriado na sua declaração, sob pena de sofrer um auto de infração, o Município contestar o recolhimento discordando do valor atribuído pelo contribuinte àquela operação.
Deixando essas questões de lado neste momento...
E o USUCAPIÃO? Há transmissão, há pagamento do ITBI? Já sabemos que não, mas vamos compreender.
O usucapião é inaugurado no Código Civil a partir do artigo 1.238:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Essa é uma forma dita como aquisição originária de propriedade, portanto, é como se não houvesse transmissão, mas sim mera declaração de um fato que "sempre foi", quer seja a posse.
Essa posse, mais informalmente se eu poderia falar seria assim: essa posse é por tanto tempo que você não merece ser chamado de possuidor somente, você é proprietário, está tanto tempo aí exercendo esse papel, cuidando do imóvel, utilizando o endereço dele como sua moradia, se identificando e fazendo-se identificado ali. Vamos oficializar!
É mais ou menos essa a linha de raciocínio, claro que a forma pela qual apresento o conteúdo aqui está longe de ser técnico, porém, a intenção aqui é somente trazer a informação para esclarecimento e de forma acessível para o maior número de pessoas, razão pela qual adotei essa linguagem.
Contudo, se houver algum tipo de transmissão na operação, a incidência é perfeitamente possível, mais do que isso, é totalmente legal. Existindo onerosidade na transmissão, estaremos diante de hipótese de incidência do ITBI, guardem essa informação.
Vejam um exemplo:
APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA REGISTRAL. - USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. INCIDÊNCIA DE ITBI. A USUCAPIÃO SEM JUSTO TÍTULO, COMO MEIO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE PELO TEMPO NECESSÁRIO À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA, NÃO SE SUBMETE A INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. HAVENDO TÍTULO HÁBIL À TRANSMISSÃO OU A CESSÃO DO DIREITO TEM-SE FATO GERADOR À INCIDÊNCIA DO IMPOSTO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE O PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL FOI IMPUGNADO ANTE A EXISTÊNCIA DE TÍTULO APTO À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL; O REGISTRO DA CESSÃO DE DIREITOS ENSEJA A EXIGÊNCIA DO ITBI; E SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA RECORRIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJRS. Apelação Cível n. 5004871-20.2019.8.21.0015, Décima Oitava Câmara Cível, Relator Des. João Moreno Pomar, Julgamento 20/01/2022 e Publicação 30/01/2022).
Por hoje finalizamos aqui, espero que o conteúdo tenha lhe auxiliado de alguma forma.
Bons estudos!
Um abraço e um café.
Beatriz Biancato
Advogada Tributarista e Autora
Idealizadora do Tributário Sem Mistério.