Bom dia, pessoal! Como estão? Espero que todos bem!
Hoje apresento para vocês uma das dúvidas mais comum da minha rotina como advogada, esse é um problema frequente com relação a débitos tributários em imóveis.
Portanto, a título de esclarecimento e informação, trouxe alguns pontos interessantes para conversarmos. Aproveitem o conteúdo!
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Existem débitos no meu imóvel referente a um período em que eu não estava na posse ou propriedade do bem. Como resolver?
Dou início à nossa conversa com uma orientação básica: investiguem o estado do imóvel antes da compra! Cuidado.
Isso porque você não adquire apenas a estrutura de uma casa, por exemplo, mas também todo o histórico cadastral junto a Prefeitura. Então, se certifique na hora da negociação, exija do vendedor que apresente as certidões negativas, as quais são documentos que atestam que o imóvel está livre de dívidas.
Ainda, pesquise a existência de processos, isso é muito importante também. Lembro que eu e o Pedro Penna gravamos um episódio do Podcast só falando sobre isso, se você tiver interesse, escute no Spotify clicando aqui.
Quando eu fui comprar não tinha nada, mas agora eu fui notificado que existia. Por qual motivo não apareceu antes?
Aqui temos uma preocupação muito válida, mas geralmente já possui uma razão. É preciso diferenciar um débito inscrito em dívida ativa e um débito que já possui execução fiscal.
Quando não é feito o pagamento do IPTU, por exemplo, momento em que o contribuinte é notificado para pagar, mas assim não faz, teremos então o registro cadastral que há uma "pendência" em aberto referente ao cadastro municipal daquele imóvel.
Se você exigir do vendedor as certidões pertinentes, tal como a certidão negativa de débitos, esse valor em aberto vai aparecer nesse documento. Importante, aqui no estado de São Paulo, geralmente já se pede a Certidões Unificadas de Débitos Mobiliários e Imobiliários, pois é um registro que abarcam os tributos administrados pela Secretaria Municipal da Fazenda e a inscrições em Dívida Ativa.
Se o vendedor te apresenta uma certidão negativa processual, querendo mostrar que não existe qualquer execução fiscal vinculada à ele, muito menos ao imóvel, isso não é suficiente, pois o débito pode estar inscrito na dívida ativa mas a cobrança judicial (via execução fiscal) não ter sido iniciada.
Por isso, reitera-se, exija todos os documentos pertinentes para uma compra segura.
Se o descuido de fato aconteceu, como faço para cobrar o antigo proprietário?
A orientação é procurar um profissional de sua confiança, mas sempre as tentativas extrajudiciais são bem vindas, a conversa e tentativa amigável deve ser estimulada. A via processual é a última alternativa, mas se assim for preciso, você precisa procurar alguém que tenha referência e apresentar o caso para análise.
Vale lembrar que a lei é expressa em dizer que um eventual contrato particular entre vendedor e comprador não tem condições de mudar a cobrança feita pela Fazenda Pública, então, qualquer problema referente à essa negociação deve ser resolvida com quem estava envolvido nesse negócio.
Espero que o conteúdo tenha lhe auxiliado a compreender melhor o tema!
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Beatriz Biancato
Proprietária do Tributário Sem Mistério
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